La Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz ha suspendido la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Tarifa para clasificar como suelo urbanizable la zona de Albacerrado, en la que Metrovacesa tiene previsto construir un complejo hotelero de al menos 200 plazas, un auditorio con capacidad para unas 500 personas y 238 viviendas en la conocida como Ciudad del Surf. Son dos los motivos para rechazarla: que el proyecto presentado por la promotora no recoge espacio para viviendas protegidas, cuando la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) exige que se reserve un 30% de la edificabilidad, y que la superficie destinada a espacios libres (parques, jardines y zonas de esparcimiento) no se ajusta al estándar establecido por la LOUA, que está en 14,28 metros cuadrados por habitante.

La suspensión de la modificación del PGOU supone un nuevo retraso para este ambicioso proyecto, cuya tramitación burocrática comenzó en 2015. Metrovacesa ya trabaja en subsanar las deficiencias detectadas en el proyecto y deberá pasar de nuevo por el Pleno para que sea aprobado de forma provisional antes de pasar de nuevo por la Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

La decisión de la Junta de Andalucía, que ya está publicada en el BOJA, está amparada por un dictamen del Consejo Consultivo de Andalucía fechado el 17 de mayo de 2019.

Para evitar la construcción de viviendas de protegidas en Albacerrado, la promotora de este complejo se amparaba en la normativa vigente, que recoge que se puede eximir total o parcialmente de esta obligación a sectores que tengan una densidad inferior a 15 viviendas por hectárea y que, además, por su tipología no se consideren aptos para la construcción de este tipo de viviendas. El Consejo Consultivo destaca que Metrovacesa ha ajustado las cifras hasta el límite, ya que la densidad es de 14,97 viviendas por habitante, “lo cual denota una clara intención de implantar un uso residencial intenso en el sector compatibilizándolo con el turístico”.

También indica el órgano que la media de las superficies de las viviendas proyectadas es de 70,10 m² por cada una: “La conclusión es que la tipología residencial prevista encaja plenamente en lo que podría ser vivienda protegida, al quedar configurada en bloques de escasa altura (entre tres y cinco plantas) y limitada superficie por vivienda. Luego no puede considerar que el tipo de vivienda que pretende construirse no sea apta para la construcción de viviendas protegidas”, concluye el Consultivo, que afirma que “no queda justificada la exención de reserva para vivienda protegida y la posibilidad de compensación al municipio mediante aumento de la cesión de aprovechamiento”.

Sobre las dos parcelas de sistema general de espacios libres reservadas en esta modificación del PGOU, que suman 8.154 m² (de un total de 158.928), el Consejo Consultivo deja clara su “inaceptable ubicación”. “Una, situada junto al arroyo que delimita la finca por su zona este, de estrecha configuración y escarpada orografía, está concebida con carácter residual entre el arroyo y la zona edificable. La otra, ubicada sobre una vía pecuaria (Colada del Puente de la Vega a Mojicas), no es computable como sistema general para cumplir con el estándar de reserva del artículo 10 de la LOUA”, destaca el órgano de consulta.

La Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo también considera que el terreno junto al arroyo “no es susceptible de ser considerado como parque, ni como jardín, ni como zona verde merecedora de formar parte de un Sistema General”. Sobre el que discurre paralelo a la calle Batalla del Salado, que coincide con el trazado de la vía pecuaria Colada del Puente de la Vega a Mojicas, la Junta recuerda que las vías pecuarias pueden integrarse en el sistema general de espacios libres del municipio, “si bien la superficie ocupada por la vía pecuaria no computará a efectos del cálculo del estándar de espacios libres previsto en el artículo 10 de la LOUA”.

La Comisión Territorial de Ordenación del Territorio y Urbanismo destaca en esta resolución que no consta que Tarifa cuente con un Plan Municipal de Vivienda y Suelo aprobado “que garantice la existencia de suelo suficiente para satisfacer las necesidades presentes y futuras de viviendas protegidas en el municipio”. También indica que el anexo 2 de la modificación se incluye un cuadro en el que a juicio del promotor de la innovación se considera la existencia de una reserva municipal para vivienda protegida para 965 viviendas, lo que sería suficiente para atender las demandas. Sin embargo, la comisión indica que esta cifra “no responde a la realidad de las previsiones contenidas en el documento de Adaptación Parcial a la LOUA del PGOU vigente”.

El proyecto de Metrovacesa se inició en 2015 con Juan Andrés Gil (PP) como alcalde. La aprobación inicial de la modificación del PGOU se aprobó el 18 de marzo de ese año y el último trámite que se cerró antes de remitir todo el expediente a la Junta fue la Declaración Ambiental Estratégica en noviembre de 2018.