El casco urbano de El Puerto de Santa María se ha ido despoblando de manera progresiva en estas dos últimas décadas. Aunque la despoblación afecta más a unas zonas del conjunto histórico que a otras, el efecto se ha visto agravado por el crecimiento excesivo de las urbanizaciones residenciales y por la permisividad ante la proliferación de viviendas ilegales en las zonas rurales del término municipal. 

Ello se une a la dificultad para gestionar cualquier licencia de obras privada en el casco histórico portuense, a la vez que a la falta de una normativa clara y actualizada sobre lo que se puede o no se puede hacer en los distintos edificios, ya que El Puerto de Santa María está declarado Conjunto Histórico Artístico (Bien de Interés Cultural) y por lo tanto necesita de la aprobación de un Plan Especial para conseguir que le sean transferidas por completo las competencias para que el Ayuntamiento pueda conceder licencias urbanísticas sin necesidad de pasar por la Comisión de Patrimonio de la Delegación Territorial de Cultura.   

La despoblación del centro de la ciudad portuense es uno de los problemas por resolver.

Uno de los objetivos prioritarios declarados por los diferentes equipos de gobierno en los últimos años ha sido y sigue siendo la aprobación del Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico y su Entorno (Peprichye), que no termina de concretarse pese a haber sido redactado ya en dos ocasiones. El documento aguarda su aprobación definitiva y la de las alegaciones presentadas después de que en el pasado mes de julio se aprobara con carácter provisional en junta de gobierno. 

Mientras tanto, a falta de la cobertura jurídica del nuevo Peprichye, la despoblación de la ciudad histórica continúa, agravada en estos tiempos por las consecuencias de la pandemia de coronavirus y la crisis inmobiliaria que se arrastra desde 2008. Las iniciativas para la recuperación del centro son escasas, aunque una entidad bancaria está realizando importantes obras de rehabilitación en dos históricas casas palacio de la Plaza del Polvorista. Otras viviendas del casco histórico se encuentran ocupadas de manera ilegal desde hace años.

Uno de los tramos de la calle Palacios.

Con una de sus principales entradas prácticamente anulada por las obras del aparcamiento de Pozos Dulces, el casco urbano de El Puerto atraviesa un momento crítico. Las peatonalizaciones, que favorecieron a la hostelería, no han beneficiado el desarrollo comercial, que carece de clientela suficiente para sobrevivir. Un estudio reciente de la Plataforma Revive El Puerto refleja que más de la mitad de locales comerciales del centro histórico permanecen vacíos y sin actividad: a los altos precios de los alquileres se le une la dificultad para generar clientes de proximidad. Sin embargo, la imagen en los centros comerciales de las urbanizaciones y en la zona de Crevillet es muy diferente, con una notable actividad en la mayoría de sus locales.

Sin apenas ninguna iniciativa pública ni privada orientada a la construcción de promociones de viviendas, el futuro se presenta difícil para el centro de El Puerto, estrangulado por obras inacabadas, por la falta de habitantes y sin Plan Especial.