¿Cuánto vale demoler el hotel del Algarrobico?

Además de un monumental embrollo judicial –el año que viene se cumplirán veinte años de la primera sentencia que paralizó sus obras– el Algarrobico tiene también una vertiente económica. Una vez todos de acuerdo –salvo la promotora– en que el edificio es irrecuperable y que sólo cabe su demolición, la siguiente cuestión es cuánto costaría la misma. Ésta comienza con el pago por el terreno que ocupa, algo para lo que su calificación resulta determinante; a eso hay que añadir el coste de su demolición y la recuperación de la zona. Por último, la indemnización que la promotora solicitará si se anula la licencia de obra concedida, será la que se lleva una buena parte de la suma total.

El uso de un terreno es determinante a la hora de conocer su valoración. No es lo mismo disponer de una calificación que no permita edificar nada, o que sea exclusivamente agrícola, que un suelo que se encuentre a pie de costa y con posibilidades de levantar construcciones en el mismo.

Por ejemplo, según ha podido consultar este periódico, el valor del metro cuadrado de un suelo considerado como rústico en la zona del Algarrobico en la localidad almeriense de Carboneras –que no es este caso de ninguna manera pero que ayuda a establecer un baremo de los mismos– puede oscilar entre los 0,85 y 1,50 euros. Es decir que si tenemos en cuenta que la parcela en la que se enclava tiene una superficie catastral de 32.654 metros cuadrados, su valor estaría entre los 27.755 y los 48.981 euros.

El Ayuntamiento de Carboneras convocaba el último día del pasado mes de julio, un pleno en el que aprobó la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para adaptarlo a una sentencia de 2018 que declaró como suelo no urbanizable de especial protección los terrenos donde se levantó el hotel de El Algarrobico. Cabe recordar que el 18 de julio de aquel año hizo lo mismo y ni lo publicó en el Boletín Oficial de la Provincia de Almería, ni en el Registro de Inmuebles de la Junta, con lo que no tenía validez ninguna. Hasta hoy sigue sin publicar el acuerdo del pleno de 31 de julio.

Si al final esos terrenos son urbanizables, la valoración aumenta de manera determinante. El valor del metro cuadrado en este caso, se quedaría cerca de los dos euros, por lo que la parcela quedaría valorada en algo más de 65.000 euros. En cualquiera de estos casos, su cercanía a la costa también influiría en determinar la cantidad que se pide por la parcela, por lo que hay que aclarar que son precios estimativos.

La pretensión de la empresa promotora del hotel, Azata del Sol, es que los terrenos fueron adquiridos en su momento con la calificación de urbanizable. En este caso, su valor se dispara y puede alcanzar hasta los 300 euros por metro cuadrado, es decir que esos terrenos estarían por encima de los 9,7 millones de euros.

Ese valor de los terrenos resultará determinante para alcanzar un acuerdo (que será recurrido en todas las instancias judiciales) el justiprecio a abonar por el Estado una vez avance hasta ese extremo el proceso de expropiación actualmente en marcha. En la declaración de necesidad de ocupación, el Gobierno considera que “no parece razonable que se pueda valorar el suelo como urbanizable, ni la edificación como tal, pues se halla abocada a su desaparición”. Así y después de afirmar que de ignorarse este aspecto “generaría un enriquecimiento sin causa del expropiado, sin que pueda llegarse al absurdo de que resultara beneficiado por sus actos, que no se ajustan a la normativa”, se llega a la conclusión que “el valor del edificio es nulo”. En efecto, nada se puede aprovechar de una estructura que lleva dos décadas abandonada, expuesta a los elementos (no hay ventanas, ni puertas) y apenas a una decena de metros de la línea de la costa.

Una vez determinado el valor del terreno, hay que proceder a la demolición del hotel. En el año 2011, la Junta de Andalucía y el Gobierno –Miguel Arias Cañete era ministro de Medio Ambiente y José Juan Díaz Trillo, consejero– acordaron que el Ejecutivo central se haría cargo del coste del derribo efectivo del hotel y todas sus instalaciones anexas, mientras que el autonómico se ocuparía de la restauración del paisaje a su estado lo más original posible. El coste de cada uno de los dos proyectos, está estimado en 7 millones de euros

Pese a todo lo anterior, el gran meollo a la hora de determinar el coste que supondrá la demolición del hotel, está en la indemnización que la empresa promotora solicitará al Ayuntamiento de Carboneras si se anula una licencia de obras que fue concedida por el mismo con todos los parabienes. A pesar de las justificaciones dadas desde el Consistorio para dilatar la nulidad del permiso –especialmente la falta de personal para llevarlo a cabo–, a nadie se le escapa que esa cantidad de dinero es la clave por la que hasta ahora no se haya dado el paso definitivo.

Aunque nadie aventura una cantidad ni siquiera aproximada, todas las fuentes consultadas por este periódico hablan sin lugar a dudas de “varios millones de euros”. En cualquier caso, será una cantidad que, dados los antecedentes judiciales del que es el caso más prolongado en la historia judicial de España, terminarán decidiendo los tribunales de justicia. Ahora hay que saber cuándo.