Un juez obliga a un banco a devolver lo pagado por unas casas no construidas

El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Algeciras ha obligado a una entidad bancaria a devolver más de 60.000 euros (más el 6% de intereses anuales) a dos personas que adelantaron dichos pagos por una promoción de viviendas en El Rinconcillo que no se realizó y de la que el propio banco era el garante para que se finalizara. La sentencia contra la que cabe recurso declara que era Unicaja Banco el responsable de garantizar el retorno de las cantidades a los clientes y le señala de manera inequívoca como el deber de vigilancia de unas cuentas que no debían ser utilizadas para otra finalidad de la que les exige la ley.

La demanda fue presentada en noviembre de 2012 por el despacho de Ignacio Castro contra la promotora Firstop SL y contra Unicaja, en la que la anterior tenía una cuenta titularizada en Jimena en la que se ingresó la cantidad de 60.449,78 euros que se pedía que se devolviera. El juicio, después de que no fuera posible el acuerdo entre las partes, tuvo lugar el pasado 7 de octubre en la Audiencia Provincial de Algeciras.

Durante la vista, las demandante pusieron de manifiesto el incumplimiento de la promotora Firstop en su obligación de entrega de la vivienda, así como probaron la entrega de varias cantidades en la cuenta que esta tenía habilitada en la sucursal de la entidad bancaria de la localidad de Jimena. Por su parte, el banco alegó que las demandantes "no acreditaron la adquisición de la vivienda" y "la falta de legitimación al no existir en el contrato de compraventa, la obligación de devolver dichas cantidades", así como su "desconocimiento" de que se tratase de una cuenta especial.

El magistrado, desmonta una por una las pretensiones de Unicaja, cuando considera probado la existencia del contrato de compraventa de las dos demandantes, ni consta que se hayan devuelto las cantidades satisfechas por la mismas.

El juez desmonta ambas pretensiones recordando la Ley 57/68 en la que se establecen las obligaciones que deben concurrir en aquellas entidades que pretendan promover la construcción de viviendas que no sean de protección oficial y que sean destinadas a domicilio o residencia familiar, como es el presente caso. Entre ellas figura la "devolución de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual" mediante un contrato que debe formalizarse con una compañía de seguros. Asimismo recuerda la obligación de "percibir las cantidades anticipadas por los adquirientes a través de una entidad bancaria o caja de ahorros en las que habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor". Esta doctrina jurídica se refuerza con la sentencia del Supremo de mayo de este año, donde se determina que la entidad financiera "debe abonar las cantidades debidamente entregadas a cuenta, una vez cumplido el plazo convenido para la obligación de la entrega de las viviendas".

El juez rechaza de plano la pretensión del banco de "desconocimiento" y recuerda que una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número uno de Algeciras de 3 de febrero de este año, ya contempló la "inexistencia de la debida garantía de devolución de todas las cantidades entregadas como anticipos por los adquirientes de las viviendas", que "para la apertura de la cuenta especial no se exigió debidamente la garantía legalmente establecida" y que dichas medidas se adoptan para "proteger los intereses" de los compradores de las viviendas. Asimismo recuerda que "es su responsabilidad asegurarse de que la garantía debe prestarse de manera conveniente", "para evitar casos como este".

Una buena prueba del no seguimiento de ese carácter especial de la cuenta en la que se depositaron las cantidades de las dos demandantes, es el hecho que con cargo a la misma, se hicieron reintegros de "Autopista del Son Celsa" de cantidades que oscilaban entre los 1 y 3 euros.

En este mismo sentido, se recuerda que "el director de la sucursal de Jimena de la Frontera era conocedor de la actividad de la Promotora Firstop y reconoció que fue precisamente Unicaja, el que actuó como prestamista hipotecario de la promoción inmobiliaria donde se encuentra la vivienda de autos", por lo que "es difícilmente que se pueda alegar el banco el desconocimiento de todas estas vicisitudes en relación al depósito de las cantidades entregadas a cuenta, cuando recibía ese dinero de la empleada de la promotora precisamente sobre una de las fincas objeto del préstamo".

En este mismo sentido se señala directamente al banco por haber "omitido todo tipo de actuación tendente a exigir la garantía de devolución de dichas cantidades, así como en lo concerniente al deber de vigilancia que legalmente se impone a la entidad bancaria". El juez indica que "es cómo para el banco admitir la recepción de esos fondos particulares como activos y alegar posteriormente, cuando el negocio de compra se ve frustrado, el desconocimiento de dichas entregas". Así "el hecho de que en dicha cuenta no aparezca el formalismo de cuenta separada, no hace sino ahondar en la falta de diligencia de la entidad bancaria que tenía la obligación de asegurar la constitución del aval".