mercado inmobiliario en cadiz

  • El ritmo de compraventa de casas continúa al alza en la provincia en mitad de la subida de tipos de interés 

  • El importe medio de las hipotecas en el mes de marzo, 178.728 euros, superó al nacional 

La vuelta de la vivienda como valor refugio

El último chalet de Bahía Blanca, vendido a finales de 2021. El último chalet de Bahía Blanca, vendido a finales de 2021.

El último chalet de Bahía Blanca, vendido a finales de 2021. / Julio González

Escrito por

· Pilar Vera

Redactora

A toro pasado, todos somos Juan Belmonte. Lo cierto es que nadie podía imaginar –por mucho que asumiéramos el ansia por un balcón, por un ventanal, por cuatro macetas, por un pedazo de jardín– la escalada que iba a vivir el negocio inmobiliario en cuanto la nueva normalidad asomara la patita. El periodo inmediatamente posterior al fin del confinamiento vio “mucho comprador acudiendo a la zona de Conil y Chiclana pensando en segundas residencias”, comenta Ramón Rodríguez, propietario de Hispania. En 2021, Cádiz capital ya había superado el número de ventas respecto a 2019. El año actual arrancó incluso con un cifras por encima del primer trimestre de 2021, y la proporción de crecimiento sigue siendo muy alta en la provincia, “aunque hay que tener en cuenta –puntualiza– que veníamos de una situación muy baja”.

Ciertas zonas de la provincia, como Sotogrande, actúan de centros de atracción para los clientes extranjeros, especialmente, ingleses, Brexit mediante. El perfil de comprador mayoritario, sin embargo, es nacional: en torno al 80 por ciento del total, calculan en Comunidades del Sur. “La mayor parte de ellos, aunque no sean gaditanos son clientes que no son ajenos a Cádiz y, o bien tienen vínculos sentimentales o familiares, o bien han estado de vacaciones con frecuencia anteriormente. Muchos, pensando en su jubilación”, añade Rodríguez.

“Desde la pandemia, prácticamente en todas las localidades de la provincia se ha dado un aumento de demanda –coincide Begoña Gómez, gerente de Comunidades del Sur–. Digamos que este escenario ha hecho que personas que estaban dilatando en el tiempo su compra se decidieran a hacerlo ya, tanto de primera como de segunda residencia”.

“La pandemia ha movido muchas cosas en cuestión de vivienda entre otros motivos, porque la sensación cuando tienes un piso pequeño es distinta de la que experimentas cuando tienes que estar rutinariamente en un piso pequeño”, continúa Ramón Rodríguez. La inmersión en lo telemático que ha supuesto el a la fuerza ahogan de nuestra vida con el coronavirus también ha tenido su traducción en el universo inmobiliario, normalizándose la práctica de enseñar pisos vía vídeoconferencia, medida que se va afianzando como preselección. “Nadie compra una casa viéndola por vídeo, pero el 50-60% de la gente hace el filtro”, indica Rodríguez.

Desde 2020, en definitiva, la tónica en el mercado inmobiliario ha seguido siendo al alza, aunque la constante no sea una lineal: “Recién estrenada la guerra de Ucrania, dio un bajón importante, pero después ya empezó a sonar el teléfono con mayor insistencia, aun con la prudencia que supone la subida de los tipos de interés”, añade.

Así, las operaciones de compraventa de pisos en la provincia de Cádiz se estabilizaron durante el mes de abril, el último dato computado por el INE, tras un comienzo del año muy fuerte hasta el punto de alcanzar las cifras más altas desde 2007, antes de la crisis financiera que hundió al sector inmobiliario en medio mundo.

Abril cerró en la provincia con 1.271 operaciones de compraventa. Fueron 200 menos que en marzo, cuando se llegaron a 1.496 operaciones, y por debajo también de los meses de enero y febrero. Es, además, el peor dato desde abril de 2021, cuando se firmaron 1.244 contratos. En todo caso, si nos circunscribimos al mes de abril, el dato de este año es el mejor desde 2009, ya que en 2008 se realizaron 1.400 operaciones.

A pesar de este descenso respecto al movimiento del primer trimestre, se mantiene la fuerte tendencia de operaciones de compraventa de viviendas usadas. Fueron 977, frente a 294 de pisos de nueva planta. El mejor dato se consiguió en marzo, con 1.134 viviendas usadas y 362 de nueva planta.

El 20% de los compradores, estiman en Comunidades del Sur, son extranjeros

Las hipotecas, desde luego, han seguido aumentando a lo largo y a lo ancho. En marzo de 2022, en la provincia se constituyeron un total de 1.786 firmas hipotecarias, 500 más que en febrero del mismo año, que vio un total de 1.268 firmas. El total es también superior a marzo del año pasado, cuando se rubricaron 1.392 hipotecas. Y, desde luego, lo que sí es superior a 2021 es el montante económico, por un importe medio de 178.728, frente a los 142.909 que arrojaba el mismo mes del año anterior y los 145.715 euros que da la media nacional, según datos del INE. Aun así, la media ha bajado respecto a los 183.136 euros de este febrero.

Para Ramón Rodríguez, sin embargo, los precios actuales no pueden considerarse desproporcionados. Entre otras cosas, porque el escenario es distinto al que se vivió en la burbuja. Previo al estallido, cambiaron los tipos de interés, de alto a bajo, y las hipotecas alargaron su concesión de 15 o 20 a 30 o 40 años: “La gente miraba lo que pagaba de hipoteca al mes, no lo que costaba. Ahora el problema que podemos tener es la carencia de suelo, pero no es comprable”.

La gente es inteligente y ve que los tipos de interés van a ir a más y que, a pesar de todo, ahora puede ser un buen momento para comprar –prosigue–. Aunque es importantísimo señalar que venimos de tipos excepcionalmente bajos. La subida de la inflación era algo inevitable y previsible, porque hemos visto la cantidad de dinero que hemos puesto en marcha para salir de la pandemia sin que haya habido un aumento de la riqueza que lo justificara. Hemos de adaptarnos a todo eso y, las inversiones que tengamos que hacer, mejor ahora que mañana”.

En la misma línea se sitúa Álvaro Pedreño, gerente de Hispania, según el cual la evolución del mercado va a depender de si la subida de tipos es muy elevada en un espacio de tiempo muy pequeño o de si vamos a vivir una subida moderada. Para el especialista, también es importante contextualizar, ya que “veníamos de intereses negativos –explica–. Tras esta subida inicial, yo espero una moderación, una tendencia que pueda ser asumida por los compradores. Esto, junto a una moderación también de los precios de venta, hará que el mercado inmobiliario de Cádiz siga gozando de buena salud en los próximos años”.

“Si bien es cierto que las hipotecas a tipo fijo han subido un punto porcentual en los últimos cuatro meses, pasando del 1-1.5% al 2-2.5%, una hipoteca fija a 30 años firmada al 2% o incluso al 3% de interés, sigue siendo históricamente muy baja –continúa–. Si tenemos en cuenta además que estamos con la inflación en torno al 8%, aún sigue siendo más barato el coste de la financiación”.

En opinión de Begoña Gómez, el actual aumento de precios es “leve” y se debe sobre todo “a que ahora mismo hay una mayor demanda de oferta de viviendas, pero este mercado es muy fluctuante, y puede que dentro de unos meses no estemos hablando de lo mismo”. No cree que las subidas de tipos de interés que estamos viviendo vayan a parar el mercado de la vivienda. Un mecanismo que sólo se para, como ocurrió en la crisis de 2008, “cuando el banco deja de financiar –indica–. Que el tipo de interés esté subiendo puede ralentizar algo el mercado pero, en ningún caso, quien tiene decidido comprar una vivienda va a dejar de hacerlo porque la financiación sea más cara”. Por otro lado, añade, “la vivienda siempre ha sido inversión refugio ante los aumentos de inflación”, así que es de prever que el mercado vaya a seguir con bastante movimiento.

En la provincia, se dieron durante el mes de abril 1.271 operaciones de compraventa

Existe un aumento de compradores de segunda residencia, que con acierto ven una buena inversión para sus ahorros la compra de una segunda residencia en la provincia de Cádiz, una de las zonas de mayor atractivo turístico de España –subraya Álvaro Pedreño–. Tras los últimos acontecimientos mundiales vividos (pandemia, Guerra de Ucrania), y sus efectos económicos como la inflación, se ha demostrado que la inversión en vivienda es la que ha tenido la mejor y más segura rentabilidad, respecto a otras alternativas de inversión”.

Los especialistas destacan también los distintos escenarios que alberga la provincia, con casos como el de Jerez, donde se aprecian “dos ciudades en una, con los precios subiendo en determinadas zonas y otras en las que siguen siendo muy bajos, donde encuentras casas por 30.000 euros: pisos que, si te regalaran el suelo, te costaría 50.000 hacerlos –continúa el responsable de Hispania–. En otras localidades, como Medina, ha subido muy poco, aunque sí lo han hecho las fincas del casco histórico...”

Las ventas han aumentado en el caso de Cádiz capital con un perfil distinto: el de gente que aspira a mejorar de vivienda.Hemos vuelto a los trenecitos, que hacía mucho tiempo que no se producían –afirma Ramón Rodríguez–. Alguien que compra un piso pequeño, y el de ese piso compra otro un poco más grande, y el de ese un poco más grande compra otro más grande...” La capital se caracteriza, además, por tener un “mercado mayoritariamente de segunda mano, por lo que el precio de la vivienda está menos expuesto que en zonas donde las promociones de obra nueva sí están sufriendo el incremento importante de los costes de construcción”, indica Álvaro Pedreño.

Los costes de producción. Otra interesante variable en el campo, de la mano del ahogo energético y el alza del coste de las materias primas. En enero, la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) comunicaba la paralización de obras por un importe de 230 millones de euros. “Muchas promociones están paradas por esta razón, porque no salen los números o, para que salieran, tendrían que vender apartamentos de un dormitorio por 180.000 euros –indica Ramón Rodríguez–. Ahora mismo, la situación tiene que estabilizarse. Algunos promotores con proyectos previstos han decidido parar de momento, o incluso poner a la venta el suelo porque veían que no iban a dar salida a la promoción a corto plazo. Otra cuestión –desarrolla–, son las grandes promotoras, tipo Abu, que tiene respaldos millonarios”. Cuando esas jugosas promociones de las que oímos hablar salen a la venta y se volatilizan en 24 horas, no es que se resuelvan en un día: es que ya estaban apalabradas con sus inversores.

Las promotoras viven un momento de prudencia ante el aumento de costes

Desde la Federación Provincial de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción (FAEC), Jorge Fernández-Portillo señala, sin embargo, que clima general es de prudencia ante la incertidumbre, pero muy lejos de la paralización: “En tiempos como los que vivimos, pandemia, crisis energética, inflación... las promotoras tienen la lección aprendida y, sobre todo, mayor músculo financiero y fortaleza que en 2008, por lo que toman las decisiones con más calma –explica–. De este modo, se espera un poco antes de entrar en la fase comercial o precomercial”. Aun así, reconoce que el actual escenario energético y de tensión de materias primas hace que en el sector se estén realizando “enormes esfuerzos para mantener el equilibrio con el precio pactado”. Promotor y constructor cierran a precio estipulado, pero “cuando la tonelada de acero se dispara pues hay un problema, porque no puede repercutir ese sobrecoste en el precio final –desarrolla–. La dificultad surge cuando el margen se estrecha tanto para una parte como para la otra, eso puede llevar a que una obra se pare”.

El precio del metro cuadrado no sólo sube porque se compre mucha vivienda –añade Fernández-Portillo–, sino también ante la escasez de la oferta, si se vende mucho o si me escasea el stock”. Y, en el mercado inmobiliario, el stock es el suelo. “Como no se han puesto los mimbres para que se desarrolle urbanísticamente más suelo, estamos encontrando que hay una escasez del mismo –continúa–. Ante esta situación, el metro cuadrado se va a encarecer cuanto más apremian la demanda y los tiempos”.

Aunque jugar a Casandra es algo que nadie se pide en estos tiempos, Fernández-Portillo aventura que de aquí a unos meses, “cabe pensar que pueda haber una contracción de la demanda ante la posibilidad de sacar adelante proyectos que no son realistas. Estamos a la expectativa y en un periodo de incertidumbre, pero con la tranquilidad de saber que el sector está fuerte para afrontar las situaciones que se puedan dar”.

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