Provincia de Cádiz

Cádiz es una de las capitales con menos pisos a la venta por debajo de 150.000 euros

  • Sólo Madrid, Bilbao, Palma de Mallorca, Barcelona y San Sebastián tienen un menor porcentaje de viviendas baratas en el mercado

Oferta de pisos en venta en una inmobiliaria de Cádiz

Oferta de pisos en venta en una inmobiliaria de Cádiz / Lourdes de Vicente

Cádiz es una de las capitales de provincia donde es más difícil encontrar pisos por debajo de los 150.000 euros. Sólo el 29% de las viviendas salen a la venta por debajo de este listón, lo que supone la sexta cifra más baja de España, únicamente por detrás de capitales con una renta per cápita netamente superior como Madrid, Palma de Mallorca, Bilbao, Barcelona y San Sebastián, según el Informe de Coyuntura Inmobiliaria elaborado por el Instituto de Análisis Inmobiliario de la tasadora Euroval.

El estudio analiza el mercado de la capital y lo compara con la media de la provincia, sin entrar en el detalle de cada municipio, a partir de una muestra de 17.281 tasaciones. Una de las conclusiones más relevantes es que el mercado de la vivienda en la ciudad de Cádiz tiene una dinámica totalmente distinta a la del resto de la provincia. A efectos prácticos, un potencial comprador con un presupuesto de hasta 150.000 euros podría acceder al 68% de las viviendas de la provincia de Cádiz pero sólo al 29% de las de la capital.

El rango de precios donde se encuentra la mayor proporción de viviendas se sitúa en Cádiz entre los 150.000 y los 180.000 euros. Ahí se concentra el 18% de las tasaciones según Euroval. En el conjunto de la provincia, el más frecuente es la horquilla entre los 60.000 y los 90.000 euros, en el que se encuentra el 21% de las viviendas, unos 60.000 euros menos o diez millones de las antiguas pesetas.

Las diferencias son apreciables al comparar los registros del resto de Andalucía, aunque todas las provincias siguen el patrón de Cádiz de concentrar los precios más altos en las capitales. Con ese presupuesto de unos 150.000 euros, el comprador podría acceder al 88% de las viviendas a la venta en Huelva, el 80% de las de Almería y Jaén, y en torno al 40% de las de Granada (44%), Sevilla (42%) y Málaga (40%).

Datos del mercado inmobiliario de la ciudad de Cádiz elaborados por Euroval. Datos del mercado inmobiliario de la ciudad de Cádiz elaborados por Euroval.

Datos del mercado inmobiliario de la ciudad de Cádiz elaborados por Euroval. / Euroval.

“En Cádiz capital, por ejemplo, las viviendas de más de 300.000 euros suponen el 10% de la muestra, mientras que en la provincia es sólo el 4%. Es una diferencia apreciable que indica que en Cádiz están las viviendas más caras”, señalan los analistas de Euroval. Lo mismo ocurre si se analiza la parte baja de los precios. “En la provincia las viviendas hasta 180.000 euros suponen el 80% del total, pero en la capital representan sólo el 47%”, agregan.

Análisis del mercado inmobiliario de la provincia elaborado por Euroval. Análisis del mercado inmobiliario de la provincia elaborado por Euroval.

Análisis del mercado inmobiliario de la provincia elaborado por Euroval. / D. C.

Los datos oficiales del Ministerio de Fomento a partir de los valores de las tasaciones corroboran este diagnóstico. En el tercer trimestre de 2019, última cifra disponible, Cádiz superó el listón de los 2.000 euros por metro cuadrado por primera vez desde 2012. Concretamente, ascendió a una media de 2.022,3 euros, casi un 45% más caro que el siguiente municipio de la Bahía, El Puerto, donde el precio medio se situó en 1.392 euros. A continuación se colocaron Chiclana (1.342 euros), San Fernando (1.096 euros) y Puerto Real (1.392 euros).

Un caso aparte es el de Jerez, que se afianza como una de las ciudades de más de 200.000 habitantes más baratas para adquirir una vivienda, con 927 euros por metro cuadrado, menos de la mitad del importe alcanzado en Cádiz.

Este diferencial es uno de los factores que están contribuyendo a la hemorragia demográfica de la capital, que ha perdido más de 10.000 habitantes en una década y casi una quinta parte de su población en los últimos 25 años.

Sin embargo, los precios aún están lejos de los máximos de 2007, cuando Cádiz superó los 2.700 euros por metro cuadrado y Chiclana, El Puerto, Rota, San Fernando y San Roque rebasaban con holgura la barrera de los 2.000 euros.

“Las comparaciones de la evolución de los precios y transacciones de vivienda en el territorio muestran disparidades considerables. Hay que tener en cuenta que la burbuja inmobiliaria hizo subir precios y transacciones de vivienda nueva y usada de manera generalizada, pero la corrección afecta muy desigualmente a distintas localidades, según la demanda real, no especulativa, que tiene cada una”, señalan los analistas de Euroval.

El diagnóstico que realiza Euroval es compartido por otras empresas del sector. Tanto el informe anual de precios de venta del portal inmobiliario pisos.com como las estadísticas de la tasadora Tinsa también sitúan a Cádiz como la sexta capital en España con el precio de la vivienda más caro tras sufrir un incremento casi el 6% en un año.

La escasez de vivienda en los rangos más bajos de la escala de precios que se vive en Cádiz sólo es superada en otras capitales. Pero éstas no sólo presentan un mayor un mayor nivel de vida y mejores registros de empleo, sino que no sufren la sangría demográfica de Cádiz.

Entre estas ciudades se encuentra Bilbao, donde sólo el 14% de los pisos vendidos fueron tasados en menos de 145.000 euros, porcentaje que disminuye al 4% en San Sebastián. En Palma de Mallorca sólo entra en ese rango el 6% de las viviendas.

Mención aparte merecen Madrid y Barcelona, cuyos mercados inmobiliarios están en plena ebullición. En la ciudad condal únicamente el 6% de los pisos se tasan en menos de 155.000 euros, un porcentaje inferior al de las viviendas que se colocan por encima de los 665.000 euros (7%). En Madrid, donde todavía quedan grandes bolsas de suelo por desarrollar fuera del cinturón de la M-40, el 25% de los pisos se tasan en menos de 170.000 euros, pero existe una nutrida oferta de viviendas de alto precio ya que el 13% son valoradas en más de 680.000 euros, según el estudio de Euroval.

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