Aproximaciones al valor de los inmuebles en Andalucía

DOS estadísticas oficiales han sido publicadas en las últimas semanas: la referente a las sociedades de tasación, que efectúa el Banco de España, del que dependen; y las hipotecarias, del Instituto Nacional de Estadística a partir de la información del Colegio de Registradores. Las primeras han recibido poca atención por los medios, quizás porque son datos de 2010, en un mercado que se pretende seguir día a día, pero resultan interesantes por la elevada relación que existe entre las tasaciones y la evolución del mercado de la vivienda.

La evolución del número de tasaciones de inmuebles ha disminuido de forma continuada en los últimos cuatro años. En Andalucía esta reducción ha sido de un 40%, superior a la nacional. Por otro lado, el importe de los inmuebles tasados cae mucho más, un 46,6%. Es interesante analizar este diferencial del 10%, aproximadamente, entre la caída del las tasaciones y la de su valor, ya que la relación entre estas dos circunstancias pone en relieve que el precio medio de valoración también ha bajado, mostrando, una vez más, la pérdida de valor de la vivienda. Las tasaciones no se dan sólo a efectos de valoración para una hipoteca, sino que también se ofrecen para otras finalidades de conocimiento de valor. Asimismo el valor reflejado en la tasación no precisa necesariamente el precio al que se cierra la operación de compraventa, sino al que llegan las sociedades de tasación teniendo en cuenta la evolución del mercado. Hay que recordar que en la época del auge inmobiliario las tasadoras recogían en sus valoraciones precios que efectivamente se daban en el mercado, y que ahora resulta más difícil aproximarse a las valoraciones ya que el mercado se contrae y se dan relativamente pocas transacciones.

La otra información relevante es la de las hipotecas constituidas, en las que las entidades tasadoras también tienen un papel fundamental ya que existe una fuerte relación entre ambas. En el cuadro se recoge el número de hipotecas de fincas rústicas y urbanas y los capitales correspondientes, en junio de 2011. Destaca la importancia relativa de las hipotecas sobre fincas rústicas en Almería y Granada. Las fincas urbanas son lógicamente las más significativas, y sobresalen en Sevilla y Málaga. Las caídas del número de hipotecas y del préstamo medio responden a la tendencia generalizada sea cual sea la variable con la que nos aproximemos al mercado inmobiliario. Pero también aquí es interesante analizar la relación que hay entre el número de hipotecas y el capital, para tener otro dato sobre la disminución del valor de la vivienda.

Si comparamos el capital de las hipotecas constituidas en junio de este año con el pasado, la caída es fortísima en las fincas urbanas, casi un 37% en Andalucía, inferior sin embargo al 42% nacional. Cádiz, Granada y Málaga son las provincias más afectadas. Las variaciones en los capitales de las hipotecas de fincas rústicas (una cantidad diez veces inferior a la urbana) muestran una gran dispersión; en algunos casos como Huelva aumentan considerablemente, caen en Cádiz y Córdoba, y no se mueven en Málaga.

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